Imaginez.
Vous louez votre appartement dans le 11ème arrondissement. Les voyageurs sont satisfaits, les avis sont bons, les revenus rentrent. Vous avez peut-être même décroché le badge Superhost, ce statut qu'Airbnb réserve aux hôtes avec plus de 4,8 étoiles de moyenne, un taux de réponse irréprochable et zéro annulation. Vous êtes fier de ce que vous avez construit.
Et puis un matin, un courrier de la mairie de Paris arrive dans votre boîte aux lettres.
Vous avez loué 112 nuits l'année précédente. La limite légale à Paris pour une résidence principale est de 90 jours par an. Pas 120 comme vous l'avez lu quelque part. 90. C'est la règle spécifique à Paris, publiée officiellement par la Ville en mars 2026. 22 nuits de trop. Une erreur que vous n'avez même pas vue venir.
Votre numéro d'enregistrement, cette déclaration gratuite sur paris.fr que tout propriétaire est obligé d'afficher sur son annonce, vous ne l'aviez jamais obtenu. 5 000€ d'amende supplémentaire. Votre règlement de copropriété interdit implicitement la location touristique depuis la réforme de novembre 2024. Vous ne l'aviez pas relu. En une matinée, deux ans de revenus locatifs ne semblent plus suffire à couvrir ce qui arrive.
Ce que la loi impose, clairement
Les éléments suivants sont documentés à partir des textes officiels en vigueur au 24 mai 2026 et publiés par la Ville de Paris et le Ministère du Logement.
Résidence principale
Vous pouvez louer votre résidence principale jusqu'à 90 nuits par an à Paris. Au-delà, vous êtes hors-la-loi, même si vous avez déclaré votre bien et obtenu votre numéro d'enregistrement. Le comptage est automatique sur la plateforme, mais la responsabilité légale reste la vôtre.
Résidence secondaire
La location touristique d'une résidence secondaire nécessite un changement d'usage auprès de la mairie de Paris, une procédure longue, coûteuse et soumise à compensation. Sans cette autorisation préalable, chaque nuit de location constitue une infraction, quelle qu'en soit la durée.
Copropriété
Depuis la réforme de novembre 2024, tout règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location touristique. Une clause de destination bourgeoise ou la mention "habitation exclusivement" suffit, sans vote explicite en assemblée. Avez-vous relu le vôtre récemment ?
Locataire
Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire avant toute sous-location, même ponctuelle. L'absence de cet accord peut entraîner la résiliation immédiate de votre bail, en plus des sanctions pénales.
Les sanctions officielles
- 10 000€ Amende pour dépassement du seuil des 90 jours sans autorisation de changement d'usage.
- 100 000€ et 1 000€ par jour par m² Amende pour location d'une résidence secondaire sans changement d'usage accordé.
- 5 000€ Amende pour absence de numéro d'enregistrement affiché sur l'annonce.
- 1 an de prison et 80 000€ Sanction maximale pour sous-location sans accord écrit du propriétaire (locataires).
Votre bien est-il en règle ?
Téléchargez gratuitement notre checklist de conformité : les 7 points à vérifier avant de mettre votre appartement en location à Paris ou en Île-de-France.
Vous louez sur Airbnb pour de bonnes raisons. Protégez-les.
Le badge Superhost, c'est plus qu'un symbole. C'est un avantage tarifaire concret : les hôtes Superhost facturent en moyenne 15 à 20 % de plus par nuit que les autres, avec un taux d'occupation supérieur. Vous avez travaillé pour l'obtenir : les 4,8 étoiles de moyenne, les réponses en moins d'une heure, zéro annulation.
Ne laissez pas une erreur administrative effacer tout ça.
La rentabilité locative à Paris repose sur une équation précise : maximiser les nuits disponibles dans la limite légale, optimiser le prix au bon moment, et maintenir une réputation irréprochable sur la plateforme. Ces trois variables se gèrent simultanément, ou elles ne se gèrent pas vraiment.
Ce que Dôme Résidence fait, concrètement
Avant la mise en ligne
Nous passons en revue avec vous les étapes administratives préalables à la location et vous orientons vers les ressources officielles pour les effectuer : déclaration en mairie, obtention de votre numéro d'enregistrement sur paris.fr, souscription d'une assurance PNO adaptée.
Pour l'annonce
Affichage du numéro d'enregistrement conforme à la loi sur toutes vos annonces. Rédaction des descriptions en respectant les contraintes légales tout en maximisant votre attractivité tarifaire.
Au quotidien
Comptage des nuits en temps réel. Dès que le seuil des 90 jours approche, vous êtes alerté et nous adaptons la stratégie ensemble : pause, tarification haute saison, ou nous vous orientons vers les démarches appropriées si votre situation le permet.
Chaque mois
Rapport de performance et de conformité : revenus générés, nuits louées, taux d'occupation, positionnement tarifaire. La transparence n'est pas une option : c'est notre engagement.
"La mairie vous impose 90 jours. Nous les optimisons pour qu'ils génèrent autant que 120. Grâce à notre expertise en tarification dynamique, chaque nuit disponible est valorisée au maximum. La contrainte devient une opportunité."
Et si votre bien n'est pas à Paris ?
La limite de 90 jours est propre à Paris pour les résidences principales, mais d'autres communes d'Île-de-France ont adopté leurs propres restrictions depuis 2025 : Boulogne-Billancourt, Vincennes, Saint-Germain-en-Laye. La règle du changement d'usage pour les résidences secondaires s'applique dans toute la métropole du Grand Paris.
À Paris comme en Île-de-France, Dôme Résidence adapte sa gestion aux spécificités de chaque territoire.
Questions fréquentes
La limite de 90 jours s'applique-t-elle à toute la région Île-de-France ?
Non. La limite de 90 jours est une règle spécifique à Paris pour les résidences principales. Les communes d'Île-de-France peuvent adopter leurs propres restrictions, mais les règles varient significativement d'une commune à l'autre. Contactez-nous pour un audit personnalisé de votre situation.
Comment obtenir mon numéro d'enregistrement à Paris ?
La déclaration est gratuite et se fait en ligne sur paris.fr. Vous recevrez un numéro à 13 chiffres que vous êtes légalement tenu d'afficher sur toutes vos annonces Airbnb. Sans ce numéro affiché, vous vous exposez à une amende de 5 000€ par annonce.
Airbnb bloque-t-il automatiquement les réservations au-delà de 90 jours ?
Airbnb a mis en place des mécanismes de blocage automatique pour les hôtes parisiens ayant fourni leur numéro d'enregistrement. Ces mécanismes ont cependant des limites, ce qui ne vous exonère pas de votre responsabilité légale. Le suivi manuel du comptage reste indispensable.
Mon règlement de copropriété ne mentionne pas explicitement la location touristique. Suis-je en règle ?
Pas nécessairement. Depuis la réforme de novembre 2024, une clause de "destination bourgeoise" ou la mention "habitation exclusivement" suffit à interdire la location touristique, même sans vote en assemblée générale. Dôme Résidence peut analyser votre règlement et vous donner un avis circonstancié.
Je suis locataire, puis-je quand même louer sur Airbnb ?
Légalement, vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire avant toute sous-location, même ponctuelle. Sans cet accord, vous risquez la résiliation de votre bail et une condamnation jusqu'à 80 000€. Si votre propriétaire donne son accord, Dôme Résidence peut vous accompagner dans la mise en conformité complète.
Parlons-en.
Nous vous proposons un échange de 15 minutes pour faire le point sur votre situation locative. C'est gratuit, sans engagement, et ça pourrait bien être l'appel le plus rentable de votre année.
Choisissez votre créneau, nous vous appelons.
Article rédigé à partir des textes officiels en vigueur au 24 mai 2026. Sources : Ville de Paris, Direction du Logement et de l'Habitat, mars 2026 ; Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) ; Décret n° 2024-1143 du 6 décembre 2024 portant réforme des règlements de copropriété en matière de location touristique. Ces informations ont un caractère documentaire et ne constituent pas un conseil juridique. Dôme Résidence n'est pas un cabinet d'avocats ni un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier. Activité réglementée par la Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.